Feminity.sk, 13.12.2010

FEMINITY: Advokátka Jana Martinková - Attorney-at-law (lawyer), der Rechtsanwalt - Advocatus Martinková s. r. o.
"…so that the apartment will be only mine"

FEMINITY brings you another part of the legal advisory service. Your questions will be answered by Jana Martinková (35) of the Advocatus Martinková s.r.o. law office. Today you will find out what needs to be done for an apartment not to fall within the community property (CP).
Author: Jana Martinková

QUESTION: I am an owner of an apartment that I bought before I entered into marriage, therefore it doesn't fall under the CP. In the case that I would need to sell the apartment and buy another one in a different town, I would be buying the new one during the marriage, so that one will fall under the CP??? How should I, from the legal point of view do it, to be the sole owner of the new apartment, as I will fund it from the money earned by selling the real estate that I owned before the marriage??? so that it will not be a part of the CP???

If you sell your apartment acquired before entering into the marriage, a transformation of your exclusive immovable property into your exclusive movable property - assets – will occur, i.e. your property acquired before the marriage will during the existence of the marriage only change its character, not its owner. Given the fact, that a property acquired during the existence of the marriage and CP from the resources owned exclusively by one of the spouses does not fall within CP, your protection is basically simple. You only have to follow some rules:

1. The new apartment must be acquired solely for your exclusive assets (obtained by the selling of apartment that is under your exclusive ownership, or for assets acquired before the marriage, or during the marriage by donation, or inheritance, respectively. . .). You have to realize, that if, even partially, also the assets of your husband would be used, or your mutual assets, the newly acquired apartment would fall within the community property.

2. Only you must be [•] as the buyer in the purchase contract and in the proposal for inserting the ownership right into the land registry. Should your husband be a contractual party too, the land registry would register both of your as joint owners, notwithstanding the fact that your husband hasn't contributed to the purchase of the property.

3. Thoroughly keep all the records showing that the price of the acquired real property has been solely funded by your exclusive assets for the case, that your husband would eventually contest the validity of the purchase contract. Your situation could be eased by a declaration of your husband about that for the purchase of the new apartment (must be specified precisely) neither his exclusive assets, nor CP assets have been used, but your assets from the sale of the apartment you have owned before entering into the marriage.

Jana Martinková and her law office Advocatus Martinková s.r.o. provides complex legal services in almost all practice areas of law, cooperates with the most eminent world law offices, mainly Skadden, Arps, Slate, Meagher & Flom (Europe) LLP. Her expert articles and standpoints are also taken over by foreign institutions, such as English institute PSIRU – University of Greenwich, London, that took the article about the profit for health insurance companies and its influence on international arbitrations.
 
Aby bol byt len môj
FEMINITY vám prináša ďalšie pokračovanie právnej poradne. Na vaše otázky odpovedá advokátka Jana Martinková (35) z advokátskej kancelárie Advocatus Martinková s.r.o. Dnes sa dozviete čo spraviť, aby váš byt nespadal do bezpodielového spoluvlastníctva manželov.
 
Autor: Jana Martinková

OTÁZKA: Som vlastníčkou bytu, ktorý som vlastnila pred uzavretím manželstva, teda nespadá do BSM. V prípade, že budem potrebovať byt predať a v inom meste kúpiť, kupovať budem už počas manželstva, takže už bude spadať do BSM ??? ako to právne urobiť aby som bola iba ja majiteľkou nového bytu, keďže ho zaplatím z predaja nehnuteľnosti, ktorú som vlastnila za slobodna???a aby nespadal do BSM???

Ak Váš byt nadobudnutý pred manželstvom predáte, dôjde k transformácií Vášho výlučného nehnuteľného majetku na Váš výlučný hnuteľný majetok – finančné prostriedky, t.j. Váš majetok nadobudnutý pred manželstvom bude počas existencie manželstva meniť len svoj charakter, nie vlastníka. Vzhľadom k tomu, že do bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM) nepatrí vec, ktorá bola získaná počas manželstva a BSM z prostriedkov patriacich výlučne jednému z manželov, Vaša ochrana je v podstate jednoduchá, len treba dodržať niekoľko pravidiel:

1. Nový byt musíte nadobudnúť len za Vaše výlučné finančné prostriedky (získané predajom bytu, ktorý je Vaším výlučným  vlastníctvom, prípadne za financie získané pred manželstvom alebo počas manželstva darovaním, či dedičstvom...) Musíte si uvedomiť, že ak by na nadobudnutie nového bytu boli čo i len sčasti použité aj prostriedky Vášho manžela, resp. spoločné prostriedky, patril by novonadobudnutý byt do bezpodielového spoluvlastníctva.

2. V kúpnej zmluve a v návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností musíte byť ako kupujúca uvedená len Vy. Ak by bol účastníkom zmluvy i Váš manžel, kataster by vás oboch zapísal ako bezpodielových spoluvlastníkov, bez ohľadu na to, že manžel na kúpu nehnuteľnosti neprispel.

3. Starostlivo uchovajte všetky doklady svedčiace o tom, že cena nadobúdanej nehnuteľnosti bola úplne zaplatená z Vašich  výlučných prostriedkov pre prípad, že by Váš manžel v budúcnosti napadol platnosť kúpnej zmluvy. Situáciu by Vám uľahčilo prehlásenie manžela o tom, že na kúpu nového bytu (presne ho špecifikovať) neboli použité ani jeho výlučné prostriedky ani prostriedky BSM, ale Vaše peniaze získané predajom bytu, ktorý ste vlastnila pred uzavretím manželstva.

Jana Martinková a jej kancelária Advocatus Martinková s.r.o. poskytuje komplexné právne služby takmer vo všetkých oblastiach práva, spolupracuje s najvýznamnejšími svetovými advokátskymi spoločnosťami, najmä so Skadden, Arps, Slate, Meagher & Flom (Europe) LLP. Jej odborné články a stanoviská preberajú aj zahraničné inštitúcie, ako anglický inštitút PSIRU- University of Greenwich, London, ktorý prevzal článok o zisku pre zdravotné poisťovne a jeho dosahu na medzinárodné arbitráže.