Feminity.sk, 24.10.2011

Ako získať lacný byt?



Dnes v právnej poradni na vaše otázky odpovedá advokátka Jana Martinková (36) z advokátskej kancelárie Advocatus Martinková s.r.o. Dozviete sa, aké sú možnosti pre nájomcov pri novom zákone o regulovanom nájomnom.

 OTÁZKA: Dobrý deň, moja rodina žije už niekoľko desiatok rokov v byte, na ktorý sa vzťahuje regulované nájomné, avšak teraz nám dal prenajímateľ výpoveď. Čo môžeme robiť, aby sme neprišili o strechu nad hlavou?

Je pravda, že nová legislatíva oprávňuje prenajímateľov – vlastníkov nehnuteľností vypovedať nájom v bytoch s regulovaným nájomným aj bez udania dôvodu. Prenajímateľ má toto právo do 31. marca 2012, okrem určitých špecifických prípadov (ak sa k týmto nehnuteľnostiam viažu ešte súdne spory o určenie vlastníctva, či prechod nájmu ).  Ak Vám bola výpoveď doručená do vlastných rúk tento mesiac a tento byt nie je predmetom súdneho konania (o vydanie nehnuteľnosti alebo o prechode nájmu bytu alebo výmene bytu), 1.11.2011 začína plynúť 12- mesačná výpovedná lehota. Do uplynutia výpovednej lehoty máte právo byt užívať stále za regulované nájomné. Pripravte sa však aj na to, že prenajímateľ využije právo jednostranne zvýšiť výšku mesačného nájomného. Tento rok môže zvýšiť nájomné vypočítané k 15.9.2011 o 20% a  nasledujúce roky až do roku 2015 každý rok o 20% z výšky nájomného vypočítaného v predchádzajúcom roku. Ak Vám prenajímateľ doručí oznámenie o jednostrannom zvýšení nájomného, budete povinný platiť zvýšené regulované nájomné dňom uvedeným v oznámení, najskôr však prvým dňom mesiaca nasledujúceho po uplynutí dvoch mesiacov od jeho doručenia. Ak budete mať pocit, že výpočet výšky nového nájomného nie je v súlade so zákonom, môžete v dvoj mesačnej lehote podať na súd žalobu o určenie neplatnosti zvýšenia nájomného. V takom prípade, nebude môcť prenajímateľ až do právoplatného rozhodnutia súdu nájomné zvýšiť.

Dávam Vám do pozornosti aj možnosť požiadať obec, v ktorej katastrálnom území sa nachádza byt, ktorý sa má vypratať, o poskytnutie bytovej náhrady.  Žiadosť obsahuje údaje žiadateľa, spoločne posudzovaných osôb ( jeho potomkovia, rodičia, súrodenci, zať a nevesta, ktorí k 15.9.2011  žijú s nájomcom v domácnosti aspoň  tri roky, počas ktorých tam boli prihlásení na trvalý pobyt alebo na prechodný pobyt, a nemajú vlastný byt ani iný byt v nájme a  osoby, ktoré k 15.9.2011 žijú v domácnosti s nájomcom aspoň tri roky, počas ktorých tam boli prihlásené na trvalý pobyt alebo na prechodný pobyt, starajú sa spoločne o domácnosť alebo sú na nájomcu odkázaní výživou a nemajú vlastný byt ani iný byt v nájme), údaje o prenajatom byte, hodnotu hnuteľného a nehnuteľného majetku Vás a spoločne posudzovaných osôb a údaje o Vašich a ich bytových možnostiach. Obec o žiadosti rozhodne do 90 dní od jej doručenia.

Nárok na bytovú náhradu má však len ten, kto spĺňa podmienku materiálnej bytovej núdze. To je stav, keď nájomca a ani žiadna zo spoločne posudzovaných osôb nemá vlastný byt (resp. spoločne v podielovom spoluvlastníctve) v katastrálnom území obce alebo v územnom obvode okresu, v ktorom sa nachádza vypratávaný nájomný byt a taktiež hodnota ich nehnuteľného a hnuteľného majetku spolu je nižšia ako je úroveň trhovej ceny bytu, ktorý spĺňa podmienky  bytovej náhrady v mieste a v čase vzniku nároku na jeho pridelenie. Aby nedochádzalo k špekuláciám pri naplnení tejto podmienky, nebude sa prihliadať na prípady, ak v čase od vyhlásenia zákona č. 260/2011 v Zbierke zákonov došlo k prevodu vlastného bytu nájomcu alebo spoločne posudzovanej osoby na inú osobu alebo k inému zmenšeniu ich majetku bez toho, aby získali primerané protiplnenie.

Ak splníte podmienky na pridelenie bytovej náhrady, budete mať nárok dostať od obce náhradný nájomný byt nachádzajúci sa v tej istej obci ako je Váš vypratávaný byt. Za tento vypratávaný byt však Vy a s Vami spoločne posudzované osoby môžete získať len jednu bytovú náhradu. Náhradný nájomný byt musí mať jednu obytnú miestnosť pre jednu fyzickú osobu, dve miestnosti pre 2-3 osoby, tri miestnosti pre 4-5 osôb alebo štyri miestnosti pre 6 a viac osôb.

Obec, v ktorej sa nachádza vypratávaný byt je povinná uhradiť vám nevyhnutné a preukázané výdavky spojené so sťahovaním, musíte si ich však uplatniť do 30 dní od poskytnutia bytovej náhrady. Nájomná zmluva s obcou by mala byť uzavretá na dobu neurčitú s regulovanou cenou nájmu a tiež s predkupným právom nájomcu na odkúpenie nájomného bytu podľa zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Ak sa nachádzate v materiálnej bytovej núdzi, požiadate o zabezpečenie bytovej náhrady a budete zapísaný obcou do zoznamu žiadateľov, nemusíte sa z bytu vysťahovať ani po uplynutí výpovednej lehoty, ak s Vami obec v tom čase ešte neuzavrela nájomnú zmluvu a neposkytla Vám bytovú náhradu. Musíte však aj naďalej riadne uhrádzať regulované nájomné, a to až do poskytnutia bytovej náhrady, resp. do vypratania bytu. Obec by mala postupne zabezpečovať bytové náhrady do konca roku 2016 (až na určité výnimky pri prebiehajúcich súdnych sporoch, kde je tento termín iný). Ak tento termín nedodrží, zostanete až do poskytnutia bytovej náhrady vo vypratávanom byte a obec bude musieť Vášmu prenajímateľovi mesačne uhrádzať rozdiel medzi regulovaným a trhovým nájomným.

I keď sa v médiách objavovali informácie, že sa plánuje riešiť tento problém aj dotáciami pre tých nájomcov, ktorí si po skončení regulácie nebudú môcť dovoliť získať komerčné náhradné bývanie, toho času sa dotácie (zák. č. 261/2011) poskytujú len obciam na výstavbu, kúpu, príp. rekonštrukciu náhradných bytov alebo zákonom č. 443/2010 obciam, vyšším územným celkom, bytovým družstvám, správcom bytového domu alebo spoločenstvu vlastníkov bytov a nebytových priestorov na výstavbu, rekonštrukciu  tzv. sociálnych nájomných bytov alebo na ich kúpu ako budúcimi prenajímateľmi.

Jana Martinková a jej kancelária Advocatus Martinková s.r.o. poskytuje komplexné právne služby takmer vo všetkých oblastiach práva, spolupracuje s najvýznamnejšími svetovými advokátskymi spoločnosťami, najmä so Skadden, Arps, Slate, Meagher & Flom (Europe) LLP. Jej odborné články a stanoviská preberajú aj zahraničné inštitúcie, ako anglický inštitút PSIRU- University of Greenwich, London, ktorý prevzal článok o zisku pre zdravotné poisťovne a jeho dosahu na medzinárodné arbitráže.

Foto: Peter Frolo
Zdroj: Jana Martinková