Hospodarske noviny 11.4.2013

Advokátka Jana Martinková - Attorney-at-law (lawyer), der Rechtsanwalt - Advocatus Martinková s. r. o., zmluva o prenájme, príprava zmluvy o prenájme, zásady pri písaní zmluvy,
Sedem krokov k špičkovej zmluve o prenájme


Kvalitne pripravenou zmluvou sa vyhnete problémom – a je jedno, či byt prenajímate alebo v prenajatom chcete bývať. HN prinášajú prehľad najdôležitejších zásad, ktorých sa pri zostavovaní zmluvy v každom prípade držte.

1. Dôveruj, ale preveruj

Pred uzatvorením nájomného vzťahu by si mal budúci nájomca overiť (aspoň na katastrálnom portáli), či osoba, ktorá vystupuje ako vlastník bytu, a teda budúci prenajímateľ, vlastníkom skutočne je.


2. Zmluva len písomne

I keď zákon pre platnosť nájomnej zmluvy nevyžaduje písomnú formu, z
hľadiska právnej istoty je, samozrejme, vhodnejšia. Ak sa však zmluvné strany
napriek tomu rozhodnú pre ústnu formu zmluvy, mala by sa o jej obsahu
vyhotoviť aspoň zápisnica, len pre ich vlastnú ochranu.

3. Všetko uveďte presne

Obligatórnymi, teda podstatnými náležitosťami zmluvy, ktoré nesmú chýbať, sú:
špecifikácia zmluvných strán, označenie predmetu nájmu, teda bytu, rozsah
jeho užívania, dohodnutá výška nájomného a výška úhrady za plnenia spojené s
užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu.

4. Radšej viac ako menej

Obvyklými – odporúčanými, ale nie povinnými náležitosťami, sú aj:

–       opis príslušenstva bytu (vedľajšie miestnosti a priestory určené na
to, aby sa s bytom užívali), spoločných častí domu a spoločných zariadení
domu a opis stavu bytu,

–       čas trvania zmluvy, a to z dôvodu, že  ak  si zmluvné strany lehotu
nájmu nedohodnú, platí, že zmluva sa uzavrela na neurčitý čas a s tým sa
spájajú následné komplikácie pri ukončení, resp. vypovedaní nájmu bytu
predovšetkým zo strany prenajímateľa, keďže nájom bytu je zo zákona chránený
a prenajímateľ ho môže vypovedať jednostranne iba z dôvodov taxatívne
uvedených v zákone,

–       určenie termínu splatnosti nájomného a spôsob jeho úhrady. Pri
nedodržaní termínu splatnosti nájomného je vhodné stanoviť úroky z
omeškania, prípadne právo prenajímateľa  pozastaviť poskytovanie plnení
spojených s užívaným bytu (voda, elektrina, plyn atď.),

–       dohoda o tom, kto bude hradiť drobné opravy v byte súvisiace s jeho
užívaním a náklady spojené bežnou údržbou. Ak sa na tom nedohodnú, táto
povinnosť patrí v zmysle zákona nájomcovi. V praxi však často dochádza k
rozporom ohľadne posúdenia, či ide o drobnú opravu alebo nie,

–       stanovenie spôsobov úhrady služieb, či ich bude hradiť priamo
nájomca (musí si prepísať merače na svoje meno) alebo majiteľ bytu. V tejto
súvislosti by mala byť dohodnutá aj lehota vyrovnania/zúčtovania prípadných
preplatkov alebo nedoplatkov,

–       dohoda o zložení kaucie (finančná zábezpeka, zložená k rukám
prenajímateľa, slúžiaca na zabezpečenie úhrad budúcich pohľadávok z dôvodu
nájomného, úhrad za služby, náhrady škody atď.),

–       podmienky, za akých môže vlastník bytu počas prenájmu cenu zdvihnúť,
napr. inflačnú doložku, ktorá oprávňuje prenajímateľa jednostranne zvyšovať
dohodnuté nájomné o inflačné percento,

–       opis zariadenia bytu (ak ide o rozsiahle zariadený byt, môže
byť opísaný v prílohe zmluvy) a jeho stav (v prílohe fotodokumentácia),
napríklad pre prípad, že by došlo k jeho znehodnoteniu nájomcom.

5. Preberajte s protokolom

Pri odovzdávaní a preberaní bytu je viac ako vhodné vyhotoviť odovzdávajúci
a preberajúci protokol, najlepšie aj vrátane fotodokumentácie, ktorý bude
obsahovať údaje:

–       kedy boli odovzdané kľúče od bytu, resp. kedy sa byt reálne prevzal
do užívania a počet kľúčov,
–       opis aktuálneho stavu bytu, jeho prípadných poškodení a nedostatkov a
lehotu ich odstránenia,
–       stav meračov energií v byte (elektrina, voda, plyn, teplo) ku dňu
prevzatia bytu, ako aj pri jeho odovzdaní po ukončení nájomného vzťahu.
 

6. Kontrolujte

Netreba zdôrazňovať, že prenajímateľ by mal svoj majetok priebežne
kontrolovať, v termíne po dohode s nájomcom.

7. Družstvo má vlastné pravidlá

V prípade, ak sa uzatvára nájomná zmluva na družstevný byt, uzatvára sa za
podmienok upravených v stanovách bytového družstva

Nezabudnite, že v prípade zmlúv o prenájme neplatí menej je viac. Čím je zmluva podrobnejšia a presnejšia, tým viac sa eliminuje riziko sporu

Pred uzatvorením nájomného vzťahu by si mal budúci nájomca overiť (aspoň na katastrálnom portály), či osoba, ktorá vystupuje ako vlastník bytu a teda budúci prenajímateľ, vlastníkom skutočne je.
I keď zákon pre platnosť nájomnej zmluvy nevyžaduje písomnú formu, z hľadiska právnej istoty je samozrejme vhodnejšia. Ak sa však zmluvné strany napriek tomu rozhodnú pre ústnu formu zmluvy, mala by sa o jej obsahu vyhotoviť aspoň zápisnica, len pre ich vlastnú ochranu.

Obligatórnymi, teda podstatnými náležitosťami zmluvy, ktoré nesmú chýbať sú:
špecifikácia zmluvných strán, označenie predmetu nájmu, teda bytu, rozsah jeho užívania, dohodnutá výška nájomného a výška úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu.

Obvyklými - odporúčanými, ale nie obligatórnymi náležitosťami je aj:
- opis príslušenstva bytu (vedľajšie miestnosti a priestory určené na to, aby sa s bytom užívali), spoločných častí domu a spoločných zariadení domu a opis stavu bytu,
- doba trvania zmluvy, a to z dôvodu, že ak si zmluvné strany dobu nájmu nedohodnú, platí, že zmluva sa uzavrela na dobu neurčitú a s tým sa spájajú následné komplikácie pri ukončení, resp. vypovedaní nájmu bytu predovšetkým zo strany prenajímateľa, keďže nájom bytu je zo zákona chránený a prenajímateľ ho môže vypovedať jednostranne iba z dôvodov taxatívne uvedených v zákone,
- určenie termínu splatnosti nájomného a spôsob jeho úhrady. Pri nedodržaní termínu splatnosti nájomného je vhodné stanoviť úroky z omeškania, prípadne právo prenajímateľa pozastaviť poskytovanie plnení spojených s užívaným bytu (voda, elektrina, plyn...)
- dohoda o tom, kto bude hradiť drobné opravy v byte súvisiace s jeho užívaním a náklady spojené bežnou údržbou. Ak sa na tom nedohodnú, táto povinnosť patrí v zmysle zákona nájomcovi. V praxi však často dochádza k rozporom ohľadne posúdenia, či sa jedná o drobnú opravu alebo nie.
- stanovenie spôsobov úhrady služieb, či ich bude hradiť priamo nájomca (musí si prepísať merače na svoje meno) alebo majiteľ bytu. V tejto súvislosti by mala byť dohodnutá aj lehotu vyrovnania/zúčtovania prípadných preplatkov alebo nedoplatkov.
- dohoda o zložení kaucie (finančná zábezpeka, zložená k rukám prenajímateľa slúžiaca na zabezpečenie úhrad budúcich pohľadávok z titulu nájomného, úhrad za služby, náhrady škody...)
- podmienky, za akých môže vlastník bytu počas prenájmu cenu zdvihnúť, napr. inflačnú doložku, ktorá oprávňuje prenajímateľa jednostranne zvyšovať dohodnuté nájomne o inflačné percento.
- opis zariadenia bytu (ak sa jedná o rozsiahle zariadený byt, môže byť popísaný v prílohe zmluvy) a jeho stav (v prílohe fotodokumentácia), napr. pre prípad, že by došlo k jeho znehodnoteniu nájomcom

Pri odovzdávaní a preberaní bytu je viac ako vhodné vyhotoviť odovzdávajúci a preberajúci protokol, najlepšie aj vrátane fotodokumentácie, ktorý bude obsahovať údaje:
- kedy boli odovzdané kľúče od bytu, resp. kedy sa byt reálne prevzal do užívania a počet kľúčov,
- popis aktuálneho stavu bytu, jeho prípadných poškodení a vád a lehotu ich odstránenia
- stav meračov energií v byte (elektrina, voda, plyn, teplo) ku dňu prevzatia bytu ako i pri jeho odovzdaní po ukončení nájomného vzťahu

Nemusím snáď zdôrazňovať, že prenajímateľ by mal svoj majetok priebežne kontrolovať, v termíne po dohode s nájomcom.

V tomto prípade neplatí menej je viac, čím je zmluva podrobnejšia a presnejšia, tým viac sa eliminuje riziko sporu.

V prípade ak sa uzatvára nájomná zmluva na družstevný byt, uzatvára sa za podmienok upravených v stanovách bytového družstva.

Od právnej úpravy nájmu bytu sa odlišuje právna úprava nájmu nebytových priestorov, ktorá vyžaduje na platnosť zmluvy dodržanie písomnej formy a všetkých podstatných náležitostí, ktorými sú: predmet a účel nájmu, výška a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia. V prípade, ak nejde o nájom na neurčitý čas, tak aj čas, na ktorý sa nájom uzaviera.
Nájomná zmluva týkajúca sa nebytových priestorov sa môže prenajať iba na účel, na ktorý sú nebytové priestory stavebne určené, pričom za nebytové priestory sa považujú miestnosti, alebo súbor miestností, ktoré podľa rozhodnutia stavebného úradu sú určené na iné účely ako na bývanie.
Nájom nebytových priestorov, na rozdiel od nájmu bytu, chránený nie je a preto i zákonná úprava skončenia takéhoto nájmu jednostranne výpoveďou zo strany prenajímateľa je upravená výrazne voľnejšie ako pri nájme bytu.
Pri nájme bytu prenajímateľ nemôže jednostranne ukončiť nájomnú zmluvu výpoveďou inak ako z taxatívne uvedených dôvodov v zákone, naproti tomu pri nájme nebytových priestorov môže nájomnú zmluvu uzavretú na neurčitý čas vypovedať jednostranne bez udania dôvodu ako prenajímateľ tak i nájomca, iba že by sa nájomca s prenajímateľom v zmluve dohodli inak. Výpovedná lehota je tri mesiace, počíta sa od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede. V zmluve možno dohodnúť i inú dĺžku výpovednej doby.
Možnosť vypovedať zmluvu iba z taxatívne uvedených dôvodov vymedzuje zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov iba pre zmluvu uzavretú na dobu
určitú, teda pred uplynutím času, na ktorú bola uzavretá. .


Jana Martinková, advokátka,
Advocatus Martinková s.r.o.