Hospodárske noviny, 13.6.2013

 

-na čo si dávať pozor pri starších bytoch, na čo pri novostavbách - v súvislosti so zmluvou a podobne
-za akých podmienok je možné byť "reklamovať"
-čo by určite kúpnopredajná zmluva mala obsahovať?
-čo sa stane, ak kupujem novostavbu a developer skrachuje ešte pred jej dokončením a ja som už pritom zložil zálohu
- kúpa bytu z dražby. Na čo si dať pozor pri takomto spôsobe kúpy, aké sú riziká či výhody?

Odpovede pre Hospodárske noviny (13.6.2013): Jana Martinková, advokátka, Advokátska kancelária Advocatus Martinková s.r.o.
Pred kúpou bytu by malo byť prvým krokom dôsledné preštudovanie Listu vlastníctva, na ktorom je zapísaný, cenné informácie môžete získať aj od správcu bytov, predovšetkým o technickom stave bytového domu, o prípadných nedoplatkoch viaznucich na byte, prípadne i o susedských vzťahoch a pod. Potvrdenie o úhrade záväzkov voči správcovi je už povinnou súčasťou podania návrhu na vklad do katastra nehnuteľností.
Pri čítaní LV sa zamerať na nasledovné:

  1. Či je predávajúci skutočným vlastníkom, ak žije v manželstve a jeho manžel na LV nefiguruje, žiadať od druhého manžela potvrdenie, že nehnuteľnosť nepatrí do BSM, ak je predávajúci spoluvlastník, či má na predaj plnú moc od ostatných spoluvlastníkov, inak by mohol byť prevod neplatný.
  2. Skontrolovať, či na byte neviaznu ťarchy, t.j. záložné práva (okrem záložného práva v prospech ostatných vlastníkov bytov v zmysle §15 zák. 182/1993 Z.z.), exekúcie, vecné bremená..., ak áno, žiadať predávajúceho, aby zabezpečil ich výmaz (ak je to vôbec možné) ešte pred podpisom zmluvy.
  3. Súčasne treba myslieť aj na skryté ťarchy bytu, teda také, ktoré ešte nie sú v čase podpisu zmluvy zapísané na liste vlastníctva. Preto je vhodné aj v deň podpisu zmluvu vybrať z katastra „čerstvý“ LV, skontrolovať ho  a následne v ten istý deň podpísať zmluvu a podať návrh na vklad do katastra.
  4. Pri kúpe bytu, ktorý vystriedal viacerých vlastníkov, je vhodné preskúmať predchádzajúce zmluvy aj z dôvodu, či sú platné a nemôžu byť napadnuté.

Ďalej je nevyhnutná osobná a dôkladná prehliadka bytu, spoločných priestorov, pivnice atď., predovšetkým ich technického stavu.
!!!!Nikdy neuhrádzajte kúpnu cenu alebo jej časť pred podpisom zmluvy, prípadne pred podaním návrhu na vklad do katastra, pretože vlastníctvo nenadobudnete ani zaplatením kúpnej ceny, ani podpisom zmluvy, ale až právoplatným rozhodnutím správy katastra  o vklade. Odporúčam, aby si kupujúci vymienil zložiť kúpnu cenu pri podpise kúpnej zmluvy do notárskej úschovy alebo na vinkulovaný účet v bankeV takom prípade predávajúci má istotu, že kúpnu cenu obdrží, ale až po predložení  nového listu vlastníctva, na ktorom už bude figurovať ako vlastník kupujúci. Uvedenému postupu nebráni ani skutočnosť ak sa kúpna cena hradí z úveru. Notársku úschovu považujem za istejšiu, pretože financie v banke sú síce viazané, ale nie chránené pred exekúciou kupujúceho. Mohlo by sa teda stať, že kým dôjde k zavkladovaniu vlastníctva na účte už nebude plná suma.
 Zmluva o kúpe bytu a jej náležitosti

  1. Musí byť písomná, podpis predávajúceho musí byť overený (kupujúceho nie)
  2. Okrem identifikácie predávajúcich a kupujúcich, výšky kúpnej ceny, záväzku kupujúceho zaplatiť ju a záväzku predávajúce previesť na kupujúceho vlastnícke právo k bytu musí obsahovať:

a) popis bytu a jeho príslušenstva bytu, označenie čísla bytu alebo jeho polohy, čísla vchodu a opis nebytového priestoru, určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu a nebytového priestoru v dome,
b) vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku, 
c) určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku 
d) úpravu práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku,
e) vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na priľahlom pozemku dohodou nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru s vlastníkom domu,
f) zistenie technického stavu bytu a nebytového priestoru podľa znaleckého posudku s uvedením opráv, ktoré treba nevyhnutne vykonať v najbližších dvanástich mesiacoch, ak o to nadobúdateľ bytu alebo nebytového priestoru požiada,
g) vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy,
h) úpravu práv k zariadeniam civilnej ochrany, ak sú také objekty v dome, po predchádzajúcom súhlase príslušných orgánov.
- Môže obsahovať aj vymedzenie spoluvlastníckeho podielu na kotolni, ak vykuruje viac domov a na základe dohody medzi nadobúdateľmi bytov a vlastníkom domu prechádza zmluvou o prevode vlastníctva bytu do podielového spoluvlastníctva vlastníkov bytov a vlastníkov nebytových priestorov v dome

Ďalší odporúčaný obsah zmluvy:

  1. Zloženie kúpnej ceny pri podpise kúpnej zmluvy do notárskej úschovy alebo zriadenie  vinkulačného účtu v banke.
  2. Splatnosť kúpnej ceny
  3. Podľa zákona náklady spojené s prevodom vlastníctva bytu a nebytového priestoru znáša predávajúci, pričom môže požadovať od nadobúdateľa náhradu preukázateľne zaplatených správnych poplatkov a odmenu notára.
  4. Vymieniť si právo odstúpiť od zmluvy pre prípad, že sa na liste vlastníctva objaví skrytá právna vada, prípadne si z rovnakého titulu dohodnúť i zmluvnú pokutu.
  5. Vyhlásenia predávajúceho o existencii/neexistencii vád bytu, potenciálnych nárokoch tretích osôb, súdnych sporoch k bytu, o splatení daní z nehnuteľností, atď. a v prípade, ak sa akékoľvek z týchto vyhlásení ukáže ako nepravdivé, nepresné alebo nesprávne, bude kupujúci oprávnený od zmluvy odstúpiť, pričom nárok na náhradu škody mu zostane zachovaný.
  6. Obmedzenie predávajúceho ďalej s bytom nakladať.
  7. Podmienky reklamácie

Prílohy k zmluve:

  1. vyhlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv.
  2. dokumentácia, z ktorej je zrejmá poloha a plocha bytu a nebytového priestoru v dome, spoločných častí domu a príslušenstva. K prvej zmluve o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome sa pripoja situačné plány jednotlivých poschodí domu s vyznačením jednotlivých bytov a nebytových priestorov v dome, ich čísiel a identifikácia pozemku. Návrh na zápis a dokumentáciu je povinný predložiť predávajúci.

Spolu s návrhom na vklad do katastra sa predkladá 2 x zmluva s overenými podpismi predávajúcej strany vrátane príloh a správny poplatok 66 eur.
Kúpa bytu na dražbe
Výhody:

  1. Spravidla nižšia kúpna cena ako trhová cena, väčšia transparentnosť, dohliada na ňu notár, osvedčuje priebeh dražby notárskou zápisnicou, byt je väčšinou bez ťarchy, rýchle nadobudnutie vlastníctva - kto uspel na dražbe, stáva sa novým vlastníkom po priklepnutí a doplatení sumy, za ktorú vydražil, kataster zapisuje zmenu vlastníka záznamom, nie je potrebný vklad.

Nevýhody:

  1. Nutnosť splatiť cenu v 15-dňovej lehote, takže získať prostriedky úverom môže byť ťažšie
  2. potenciálne konflikty s bývalým vlastníkom, ak sa odmietne vysťahovať.   Nový vlastník ho nemôže svojpomocne vypratať, môže podať návrh na súd o vypratanie nehnuteľnosti a na základe rozsudku ho môže vypratať exekútor, čo môže byť zdĺhavé. Treba sa uistiť, či niektoré ťarchy na byte neprechádzajú na nového majiteľa -vydražiteľa. 

Reklamácie vád v byte

Najvhodnejšie je, ak je reklamačný postup upravený aj v zmluve. V praxi kupujúci chyby starých bytov prevažne akceptujú a nereklamujú, i keď môžu. Podľa občianskeho zákonníka je záručná doba vo všeobecnosti 2 roky, v zmluve je vhodné dohodnúť dlhšiu, napr. 5 rokov, pri  novostavbe 10 rokov. Pri uplatnení reklamácie je podstatné preukázať, že kupujúci o vytýkanej vade nevedel (na to slúži precízna zmluva alebo preberací protokol).
Treba byť ostražitý pred podpisom takej zmluvy, kde sa predávajúci chce vyhnúť reklamačným problémom zmluvným ustanovením, podľa ktorého kupujúci kupuje  "byt ako stojí a leží", čím sa kupujúci zrieka možnosti reklamácie aj skrytých vád.
Vo všeobecnosti platí, že predávajúci je povinný upozorniť kupujúceho pri dojednávaní kúpnej zmluvy na všetky vady, o ktorých vie. Ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady, ak je vada neodstrániteľná, dokonca znemožňuje bežné užívanie bytu, má kupujúci možnosť odstúpiť od zmluvy, teda dostať späť kúpnu cenu.  Právo odstúpiť od zmluvy má kupujúci aj vtedy, ak ho predávajúci ubezpečil, že vec má určité vlastnosti, alebo že nemá žiadne vady, a toto ubezpečenie sa ukáže nepravdivým. Súčasne má kupujúci právo na úhradu nevyhnutných nákladov, ktoré mu vznikli v súvislosti s uplatnením reklamačných práv (súdnou cestou ich možno vymáhať, len ak tieto náklady predávajúcemu oznámil v lehote do dvoch rokov).
!!!Vady musí kupujúci uplatniť u predávajúceho bez zbytočného odkladu. Práva zo zodpovednosti za vady sa môže kupujúci domáhať na súde, len ak vady vytkol najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia veci.

Reklamácia bytu kúpeného od developera je podobná len treba počítať s dvoma možnosťami, podľa toho aká zmluva bola s developerom uzatvorená, či kúpna, vtedy za vady zodpovedá predávajúci (viď. vyššie) alebo zmluva o dielo, kedy za vady zodpovedá zhotoviteľ. Najčastejšie však ide o kúpnu zmluvu, takže vady uplatňujú u predávajúceho  developera. Mnohokrát sa však v kúpnej zmluve objaví ustanovenie, podľa ktorého je kupujúci oprávnený uplatniť si vady bytu u dodávateľa stavby.

Konkurz na developera po zaplatení zálohy:

V prípade ak sa developer dostane do konkurzu, kupujúci, ktorý zaplatil zálohu, si ju ako pohľadávku voči úpadcovi musí prihlásiť v konkurznom konaní. Prihláška sa doručuje v dvoch rovnopisoch aj s prílohami správcovi a v jednom súdu a to do 45 dní od vyhlásenia konkurzu. V tejto lehote musí byť uplatnené aj prípadné zabezpečovacie právo (pri zabezpečenej pohľadávke) inak zanikne. Do akej miery bude aspoň čiastočne uspokojený závisí nielen od hodnoty majetku úpadcu, od jeho záväzkov, kvantity a „kvality“ veriteľov, ale i od aktivity správcu, pri využívaní prostriedkov konkurzného práva pre nakumulovanie dostatku majetkových hodnôt, z ktorých budú môcť byť pohľadávky uspokojené, v tejto súvislosti je relevantná i aktivita veriteľského výboru.

Preto treba byť pri kúpe bytu od developera opatrný, zamerať sa na jeho referencie, preveriť si podnikateľskú minulosť spoločníkov a konateľov ( či nefigurujú/figurovali pod inými skrachovanými, či pochybnými firmami), pokúsiť sa o dohodnúť s developerom na zriadení záložného práva na rozostavanú nehnuteľnosť v prospech kupujúceho, čím by sa kupujúci stal zároveň záložným veriteľom a získal by výhodnejšie postavenie nielen v možnom konkurze.


Advokátska kancelária Advocatus Martinková s.r.o., kúpa bytu, zmluva, informácie,


Advokátska kancelária Advocatus Martinková s.r.o., kúpa bytu, zmluva, informácie,